Особенности военной ипотеки в кризисной ситуации

Обычно, кризисные процессы оказывают особо острое влияние на реальный сектор. Причем ключевой отраслью, на которой это отображается является недвижимость. И если еще в конце 2014 года покупатели жилья показывали увеличение активности, то уже через год рынок начал входить в период стагнации. Это показывает тенденция 2015 года, отображающая снижение спроса при росте предложения.

Для такого сегмента экономики, как недвижимость, ключевым фактором, обозначающим спрос и уровень платежеспособности, является реальный доход населения. А он на протяжении года только сокращается. Так, по официальным данным из Росстата, за первые 4 месяца 2015 года доходы населения снизились на 3%, тогда как уже в мае — на 6.4%, если сравнивать с аналогичными прошлогодними данными. При этом следует учитывать также еще большее снижение в зарплате — на 8.8% в мае, по сравнению из прошлогодними показателями, что следует из сообщений Росстата.

Таким образом, спрос на недвижимость показывает затяжное падение, тогда как предложение будет только увеличиваться. Это можно объяснить тем, что заморозка уже начатых строек крайне не выгодна застройщикам даже в кризисные времена. Также, ими продолжается реализация уже введенных в эксплуатацию квартир. И наконец, одним из главных факторов стало увеличение количества предложений на рынке вторичного жилья. Кроме того, владельцы инвестиционной недвижимости в страхе дальнейшего обвала цен также выходят на рынок с квартирами, которые ранее держались «про запас», на случай повышения стоимости квадратных метров. Именно в связи со всеми вышеперечисленными факторами, эксперты оператора военной ипотеки «Военный переезд» прогнозируют дальнейшее падение цен на недвижимость, как минимум до середины 2016 года.

Так, по информации московских риэлторов, к началу осени количество квартир, выставленных на продажу, возросло почти на 50%, если сравнивать с прошлогодними данными, тогда как спрос упал почти в 3 раза. Аналогично обстоит положение дел и в регионах. Одной из причин, спровоцировавших такую ситуацию на рынке недвижимости, можно считать отсутствие ипотеки, доступной населению, поскольку ипотечные ставки до сих пор держатся на высоком уровне, тогда как «вторичка» не субсидируется государством. С другой стороны, застройщики не имеют возможности очень долго ждать покупателей, в отличие от тех же продавцов рынка вторичного жилья. Поэтому перед девелоперами стоит выбор — снижать цены в доступных пределах, или повторить судьбу компаний не переживших кризис 2008-2009 годов.

Другой особенностью, влияющей на снижение средней цены за квадратный метр является увеличение предложения в новостройках «комфорт» и, в первую очередь, «эконом» класса. Так, уже около 70% квартир в новостройках можно отнести к этому сегменту.

Обобщив оценки экспертов в области недвижимости, можно увидеть падение цен на жилье, которое составляет в среднем 20%. В ближайшее несколько лет прогнозируется еще дальнейшее снижение цен до 15%. Особо следует этим воспользоваться военнослужащим, планирующим улучшать свои жилищные условия, так как сегодняшнее кризисное положение дел позволяет в рамках военной ипотеки приобретать ранее недоступное жилье. Для военнослужащих это может считаться главным плюсом от существующей ситуации в российской экономике.

Хорошим подспорьем для застройщиком при текущем положении дел становится система обеспечения жильем военнослужащих, использующая накопительно-ипотечный механизм. Таким способом приобретения собственного жилья пользуются многие военнослужащие, ведь он становится доступным уже через три года службы.

Именно в связи с этим, военнослужащие на протяжении долгого времени остаются одной из наиболее стабильных групп, покупающих недвижимость. Так, Иван Левкович, руководитель проекта «Военный переезд», обладает следующей информацией, согласно которой, «Военная ипотека» является наиболее стабильной среди существующих программ. Это показывает отсутствие падения спроса на покупку недвижимости среди участников этой категории с 2014 года.

Однако, не все понимают, что в данной правительственной программе записана не только статья по приобретению новой недвижимости, но и возможность улучшать существующие жилищные условия. Так, любой участник накопительно-ипотечной системы имеет возможность воспользоваться этой программой даже при покупке второго жилья, а не только для первичного приобретения недвижимости. Таким правом есть возможность воспользоваться в любое время, и не важно, имеется ли уже у человека квартира, и каким образом он ее получил. Конечно, очень мало военнослужащих, на практике, покупают вторые квартиры по военной ипотеке. Чаще эта программа используется для улучшения уже существующих жилищных условий. Имеется ввиду переезд из одной квартиры, приобретенной по военной ипотеке, в другую.

Но для приобретения более дорогого жилья, военнослужащий обязан продать уже имеющееся, что можно сделать только при полном снятии обременения — погашению задолженности как по ипотечному кредиту, так и по целевому жилищному займу. Таким образом, для получения с помощью военной ипотеки второй квартиры нужно или привлекать собственные средства, или оформлять новый кредит, или воспользоваться программой «Военный переезд», которая сейчас активно обсуждается в силовых ведомствах. Как раньше упоминалось, продать свое жилье на вторичном рынке при текущей ситуации является довольно проблематичной задачей, и именно это считается важным ограничением для военнослужащих, принявших решение улучшать свои жилищные условия. Это связанно с тем, что стоимость такого жилья, находящегося под обременением, учитывая падение цен на недвижимость, зачастую существенно ниже оставшейся суммы задолженности по существующим обязательствам. Как показывают статистические исследования, военнослужащие не могут улучшать жилищные условия чаще чем раз в 3 года без дополнительного привлечения собственных средств. Однозначно, было бы крайне удобно, если офицер мог бы получить краткосрочный беспроцентный займ на перекредитование по военной ипотеке, связанный с улучшением жилищных условий. Другой, рассматривающийся вариант — ФГКУ «Росвоенипотека» брало бы на себя реализацию механизма, обозначающего передачу обремененных квартир другим военнослужащим, которые хотят приобрести недвижимость по военной ипотеке. К сожалению, на текущий момент, описанные идеи находятся только в рассмотрении, а для их осуществления необходимы изменения в нормативно-правовой базе, в особенности в 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе».

Но не смотря на это, программу «Военный переезд» можно считать крайне важным подспорьем тем военнослужащим, кто желает приобрести уже не первую квартиру, используя льготное кредитование, которое выдается банками по военной ипотеке. Однако, альтернативных вариантов для этого, кроме как продавать старое жилье, не существует. Это связанно с прописанным в программе механизмом, позволяющим с полным отсутствием риска осуществлять передачу квартиры с обременением в руки новому хозяину, после чего оплатить за счет такой продажи оставшуюся задолженность по ЦЖЗ и кредиту, и приобрести новое жилье по военной ипотеке, еще раз воспользовавшись целевым жилищным займом.

При этом важно брать во внимание не только падение цен на жилье в новостройках, но и тот факт, что инвестиционная привлекательность таких домов по военной ипотеке стоит под большим вопросом. Так, если в 2014 году офицеры имели возможность рассчитывать на получение прибыли в размере 40% годовых от вложений в только строящиеся новостройки по военной ипотеке, то сейчас выгода от приобретения жилья, находящегося на уровне строительства, крайне сомнительна. Ведь после завершения строительства, оно вряд ли сможет принести прибыль от продажи военнослужащему, что обусловлено чрезвычайно низким спросом на недвижимость, который присутствует во всех регионах России.