Изменения в Федеральный закон об участии в долевом строительстве в первую очередь направлены на повышение защищенности интересов граждан, инвестирующих свои сбережения в строительство.
Законопроект предусматривает
- повышение информационной открытости компаний, занимающихся строительством многоквартирных домов и для осуществления своей деятельности привлекающих денежные средства граждан – участников долевого строительства;
- создание единого реестра строительных компаний;
- регламентирование процентного соотношения уставного капитала и объемов строительства;
- расширение полномочий органов исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченных осуществлять государственный контроль и надзор в области долевого строительства;
- механизм размещения денежных средств участников долевого строительства в банках, предоставляющих целевые кредиты на строительство, на специальных эскроу-счетах.
В первом чтении нижней палатой Федерального собрания законопроект, предусматривающий поэтапное введение изменений и усиливающий требования к строительным организациям, принят.
Собственный капитал строительной организации
Основное требование к капиталу застройщика заключается в его размере. Теперь средства граждан застройщик имеет право привлекать только в случае, если его собственный капитал составляет не менее 5% от общего объема строящегося объекта (общая площадь возводимого объекта, умноженная на среднюю стоимость квадратного метра).
В случае если объект возводится группой компаний, холдингом, тогда размер собственного капитала данной группы не может быть меньше 1 млрд. рублей, в независимости от количества возводимых объектов строительства.
Ранее порог уставного капитала застройщика законодательно ограничивался минимальным размером в 10 тыс. рублей, чем и пользовались многие строительные компании. Как правило, для строительства нового объекта, создавалась новая организация – заказчик строительства, например, ООО «Ромашка», чей уставной капитал составлял минимум, прописанный в законе, со штатной единицей в лице единственного директора. Деятельность данного ООО обеспечивало основной компании определенную безопасность и в случае неблагоприятного развития событий, именно заказчик строительства принимал на себя претензии и обязательства, в том числе со стороны обманутых дольщиков, при этом риски головной организации минимизировались.
Установление порога уставного капитала застройщика в размере 5% от объемов строительства заставит уйти от такой практики, и на рынке будут все больше проявляться истинные застройщики, ранее как правило и запускающие эти фирмы-однодневки, которые своим уставным капиталом в размере 10 тыс. рублей явно не могли никаким образом покрыть расходы на возмещение дольщикам средств, инвестированных в строительство, при недоведении строительства объекта до конечного результата.
Требование к информационной открытости застройщика
Еще одним нововведением является установление определенных требований раскрытия полной информации о функционировании застройщика на его сайте в сети Интернет. Отсутствие информации о деятельности компании нередко приводит к тому, что недобропорядочные застройщики серыми схемами привлекают денежные средства граждан, не владеющих достоверными данными о финансовом благополучии компании, сроках реализации ее предыдущих объектов, сроках подключения, введённых в эксплуатацию объектов, к коммуникациям.
Стоит отметить, что наиболее крупные компании уже предоставляют развернутую полную информацию о функционировании на своем официальном сайте. Однако, наиболее распространенный вид сайта типового застройщика на сегодняшний день оставляет желать лучшего, зачастую не имея никакой документации об осуществлении своей предыдущей деятельности, о финансовом состоянии компании.
Единый реестр застройщиков
Новыми поправками предусмотрено создание так называемого единого реестра застройщиков. В реестре будет вестись бальная система по определенным критериям, благодаря которым, участники долевого строительства (будущие инвесторы) будут иметь представление о надежности и стабильности каждого застройщика. Для целей отслеживания деятельности застройщиков, предусмотрено создание специального контролирующего органа, в функции которого будет входить контроль деятельности всех застройщиков субъекта федерации, составление отчетов реального ведения работ по строительству, для ситуативного реагирования в случае необходимости и не доведения до пиковой точки критичной ситуации, для минимизации количества обманутых граждан – инвесторов строительства.
Появление такого надзорного органа вынудит застройщиков осуществлять свою деятельность более прозрачно, в том числе за счет контроля целевого использования средств дольщиков.
Открытие эксроу-счетов
Законопроект предусматривает введение банковского проектного финансирования строительства, при котором осуществляется открытие эксроу-счетов.
Эксроу-счет – это специальный счет, открываемый в банке, на котором учитываются привлекаемые застройщиком денежные средства инвесторов до выполнения обязательств застройщика или расторжения договора участия в долевом строительстве.
Стоит отметить, поправками предусмотрено, что, если застройщиком используются такие счета эксроу, другие меры обеспечения защиты интересов граждан как страхование гражданской ответственности застройщика, получение поручительства банка, залог в пользу дольщиков могут не применяться.
По мнению большинства застройщиков, введение механизма использования эксроу-счетов, может привести к увеличению стоимости объектов, за счет лишения возможности получения «дешевого» финансирования в виде средств участников долевого строительства и размещение данных средств на специальных счетах до момента окончания строительства. Застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства банков в большем объеме, увеличивая себестоимость квадратных метров в счет погашения процентов по кредитам.
Поправки в законе о долевом строительстве вносят жесткие требования в деятельности строителей и станут для определенных компаний, не соответствующих новым требованиям, и осуществляющих свою деятельность «не корректно», определенным фильтром, отсеивающим из строительного бизнеса.
На сегодняшний день на рынке строительства жилой недвижимости имеются застройщики осуществляющих свою деятельность, не соответствующую требованиям законодательства, нанося при этом существенный финансовый ущерб своим инвесторам.
Введение поправок призвано произвести так называемую чистку рядов недобросовестных застройщиков, создающих видимость работ на стройплощадке, привлекая средства доверчивых граждан, заниженной стоимостью квадратных метров. Большинство таких фирм прекратит свое существование, при этом крупные строительные компании не только будут продолжать свое функционирование, но и начнут наращивать объемы строительства, как раз в расчете на тех потенциальных покупателей, которые могли бы вложить свои сбережения в фирмы «однодневки».
Вместе с тем, законопроект, направленный на лоббирование интересов дольщиков, даже по мнению депутатов Государственной Думы будет способствовать увеличению стоимости возводимых объектов, а соответственно вести к удорожанию приобретаемых квадратных метров, в том числе за счет монополизации рынка строительства крупными девелоперами. Однако, как за риски, так и за отсутствие рисков приходится платить. Введение поправок неизбежно отразится на стоимости квадратных метров за которые придется расплачиваться дольщикам, но уверенность в будущем, что объект будет введен в эксплуатацию, значительно дороже.
Участники накопительно-ипотечной системы (военной ипотеки) законодательно имеют возможность направлять накопления, сформированные на накопительном счете в ФГКУ «Росвоенипотека», а также кредитные средства банков, предоставленные по программе «Военная ипотека», для приобретения квартир на этапе строительства и являются такими же дольщиками, как и остальные граждане РФ, инвестировавшие свои сбережения в строительство.
«Военный переезд» имеющий наиболее полную базу данных об аккредитованных объектах строительства и сотрудничающий с большинством крупнейших застройщиков России готов нивелировать участникам НИС повышение стоимости квадратных метров, при заключении договоров долевого участия с застройщиками, предоставляя специальный условия по программе «Военная ипотека».
