Нарушение застройщиками по военной ипотеке сроков сдачи: как защитить себя от произвола девелоперов

Приобретение военнослужащими-участниками НИС жилой недвижимости по договору участия в долевом строительстве в последние несколько лет набирает обороты. Надежность застройщика - ключевой вопрос.

 

Увеличению количества сделок среди участников НИС на первичном рынке способствовало в первую очередь продление программы госсубсидирования ипотечных ставок при кредитовании новостроек. Банкам выгодно кредитовать участников Военной ипотеки, являющихся платежеспособными заемщиками, с низким показателем невозвратности. Строители в 2015-2016 гг. согласны на все условия банков, чтобы аккредитовать свои объекты именно для программы «Военная ипотека», рассчитывая на увеличение объема продаж за счет военнослужащих.

 

От таких сделок, все в плюсах:

На сегодняшний день со стороны государства предпринимаются различные шаги, направленные на исправление, на законодательном уровне, ситуации с обманутыми дольщиками. Вносятся поправки в 214 ФЗ, регулирующий взаимоотношения дольщиков и строительных компаний, ужесточаются меры наказания для нерадивых девелоперов.

 

Участники НИС приобретают жилье в объектах, имеющих аккредитацию банков именно по «Военной ипотеке» и прошедших согласование в Росвоенипотеке, которые, казалось бы, имеют двойную защиту. Однако подписывая договор участия в долевом строительстве (ДУДС), военный ипотечник, становится полноправным дольщиком, на которого распространяются все права и обязанности, со всеми рисками. ДУДС оформляется и подписывается военнослужащим также с соблюдением всех норм и требований 214-ФЗ. В соответствии с законом о долевом строительстве, а также 370 Постановлением Правительства РФ, ДУДС, заключенный участником НИС, обязан содержать пункты, отсутствие которых влечет недействительность данного договора:

Но…. Как показывает практика, все самое «интересное» военнослужащего ожидает впереди. «Интересное» - это сдача объекта, в котором куплена квартира по ДУДС. Именно перенос сроков передачи квартир является наиболее распространенным явлением, с которым приходится сталкиваться военным ипотечникам. Перенос сроков передачи готового жилья дольщикам всегда имел место, а с учетом сложившейся финансово-экономической ситуации в стране, принимает массовый характер. От срывов сроков ввода в эксплуатацию не застрахован ни один застройщик, даже у более-менее крупных игроков строительного рынка возникают ситуации, неблагоприятным образом сказывающихся на их репутации.

 

Каким же образом участник НИС может защитить себя от произвола строительной компании? Только знание своих прав, как соинвестора строительства, поможет военнослужащему сберечь свои нервы и получить долгожданную жилую площадь в собственность.

 

Федеральный закон о долевом строительстве в ст. 6 прописывает понятие «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства». В соответствии с данной статьей, срок передачи не может превышать срока, предусмотренного ДУДС. Кроме того, при возникновении ситуации, когда объект не может быть своевременно передан, девелопер обязан за 2 месяца до срока, предусмотренного ДУДС, уведомить об этом соинвестора и имеет право выдвинуть предложение о внесении изменений в условия договора, путем заключения дополнительного соглашения.

 

Обращаем внимание! Срок ввода в эксплуатацию и срок передачи – два разных срока, имеющих каждый свои последствия.

 

В случае несоблюдения строителем срока сдачи в эксплуатацию это не влечет возможности взыскания  неустойки с девелопера. В то время как именно не соблюдение срока передачи готового объекта дольщику влечет оплату неустойки на законных основаниях.

 

Необходимо отметить, что, подписывая допсоглашение о переносе срока передачи, военнослужащий автоматически лишается возможности требовать с девелопера неустойку на законных основаниях. Неустойка за несоблюдение сроков передачи имущества это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (июнь 2016 года - 10,5%) от цены ДУДС, за каждый день неисполнения обязательств (п. 2 ст. 6 ФЗ о долевом строительстве).

 

Кроме того, в период действия допсоглашения, военнослужащий лишает себя возможности, в случае необходимости, расторгнуть ДУДС и отказаться от исполнения условий договора.

 

С учетом того, что сделка, проводимая по Военной ипотеке при заключении ДУДС, имеет четыре стороны (участник НИС, он же дольщик, строительная компания, банк, Росвоенипотека), в обязанности застройщика входит также уведомление о переносе срока передачи заимодавца в лице Росвоенипотеки и кредитора в лице банка. Оповещение всех заинтересованных сторон осуществляется за два месяца до планового срока.

 

Некоторые особо изобретательные застройщики, аккредитованные по военной ипотеке, готовы идти на любые ухищрения, дабы не «попасть» на неустойку. Понимая, что дольщики-участники НИС не всегда юридически подкованы и испытывают явный дефицит свободного времени, застройщики начинают всеми правдами и неправдами уговаривать их на подписание дополнительного соглашения. Наиболее распространенные ситуации: «подпишите допсоглашение, Вы остались последним, все остальные уже дали свое согласие», «Вы же участник НИС, что Вам стоит, подпишите допник, все равно же за Вас платит государство», и даже так: «Вы понимаете, что, если допсоглашение не будет подписано с Вашей стороны, ДУДС прекратит свое действие, и Вы останетесь без квартиры».

 

Обязать участника НИС подписать дополнительное соглашение об изменении сроков передачи недвижимости никто не вправе. Военнослужащий является равноправной стороной ДУДС, и самостоятельно принимает решение о необходимости внесения изменений сроков передачи. Гражданский Кодекс на стороне военнослужащего.

 

При принятии решения о подписании допсоглашения ("допника") о переносе сроков передачи, военнослужащий не сможет требовать выплаты неустойки, т.к. изначальный срок, предусмотренный в ДУДС, уже учитываться не будет.

 

Еще один «ход конем» девелопера – это предложение военнослужащему-дольщику подписать акт приема-передачи жилья будущим числом. Соглашаясь на столь необдуманный шаг, помимо того, что военнослужащий самостоятельно ограничивает свои права требовать с девелопера неустойку, он к тому же принимает на себя риски необходимости в дальнейшем оплаты коммунальных платежей с момента ввода в эксплуатацию дома и до его фактической передачи.

 

Итак, если факт нарушения прав военнослужащего налицо, необходимо понимать, какие должны последовать дальнейшие действия:

 

1. Претензия девелоперу

Претензия оформляется в простой письменной форме и должна содержать требование о передачи объекта ДУДС, выплаты неустойки за нарушение сроков передачи. Кроме того, если военнослужащий в связи с нарушением его прав несет  убытки, например, производит оплату съемного жилья из личных денег, в претензии также можно требовать возмещения данных убытков. К претензии необходимо приложить копии документов, подтверждающих наличие дополнительных расходов. Претензия оформляется в 2-х экземплярах, для застройщика и себя.

 

2. Вручение претензии застройщику

Целесообразнее вручить претензию девелоперу лично с отметкой на втором экземпляре. Если же участнику НИС, в силу объективных причин, неудобно вручить претензию лично, ее можно направить на адрес застройщика заказным письмом с обратным уведомлением. Претензия может быть подана участником НИС-дольщиком как до момента подписания акта приемки, так и после. Разница будет только в том, каким образом в претензии будет отражена сумма неустойки - фиксированная либо, исходя из размера неустойки за 1 день просрочки, с дальнейшим пересчетом по день приемки помещения.

 

3. Суд

Нередки ситуации, когда девелопер не реагирует на претензию военнослужащего никаким образом. Тогда выход один - обращение в суд с иском. В иске о защите прав потребителя необходимо указать все требования, предъявляемые к девелоперу. Дополнительно иск может содержать требования о компенсации морального вреда, а также наложение на девелопера штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований военнослужащего.

 

Кроме ситуаций, когда передача недвижимости откладывается по вине девелопера, из-за нарушения сроков, военнослужащие сталкиваются с другой проблемой, не позволяющей подписать акт приемки. Такой проблемой является наличие дефектов и недостатков в сдаваемой квартире.

 

После того, как объект официально введен в эксплуатацию, строительная компания приглашает соинвесторов на приемку готового объекта с подписанием соответствующего акта. К процессу приемки помещения военнослужащему стоит отнестись со всей серьезностью, отложив все эмоции на потом. Если не глядя подписать долгожданный акт, впоследствии можно очень сильно разочароваться от покупки.

 

Итак, эйфорию в сторону, приступим.

На приемку квартиры необходимо взять ДУДС, в нем прописано состояние передаваемой недвижимости. Каждая позиция на бумаге должна соответствовать реалиям. Проверяем все: потолок, стены, полы, окна, двери, планировку квартиры, если договором предусмотрено отделка, осматриваем стеновые покрытия, лакокрасочные, напольные, сантехнику, плиты как газовые, так и электрические. Делаем пометки о соответствии и несоответствии. При наличии расхождений, необходимо на месте все зафиксировать, в том числе с осуществлением фотосъемки, возможно девелопер предоставит бланк дефектной ведомости, куда и будет внесена вся информация. В обязательном порядке требуется составление акта о несоответствии, иначе отказ военнослужащего от подписания акта приемки будет незаконен. Акт о несоответствии составляется в двух экземплярах, с отражением всех выявленных дефектов и недостатков.

 

Наличие выявленных дефектов дает право участнику НИС отказаться от подписывания акта приемки до устранения зафиксированных нарушений либо до возмещения застройщиком расходов связанных с их устранением. Отказавшись подписывать акт, у военнослужащего также появляется право требовать от девелопера неустойку за нарушение сроков передачи. Но использовать наличие дефектов и этим специально увеличивать срок передачи недвижимости для увеличения размера неустойки не стоит.

 

Отказ от подписания акта приемки возможен при соблюдении двух условий:

Если при приемке, застройщик отказался составить акт, военнослужащему следует оформить девелоперу заявление-претензию, опять же в 2-х экз. Вручается заявление-претензия лично либо заказным письмом с обратным уведомлением.

 

Застройщик не дорожащий своей репутацией и живущий одним днем, скорее всего откажется от составления акта несоответствия. В таком случае, военнослужащему необходимо, до приемки помещения, вызвать специализированную независимую организацию, для проведения строительно-технической экспертизы, с обязательным приглашением застройщика. Результаты проведенной экспертизы фиксируются в заключении, и в случае подтверждения факта наличия дефектов, осуществляется расчет стоимости устранения выявленных дефектов.

 

По итогам проведения экспертизы можно подписать акт приёмки, но с обязательной оговоркой на наличие дефектов. После подписания акта приемки военнослужащий осуществляет регистрацию права собственности на помещение. После регистрации у военнослужащего существует несколько способов устранения дефектов.

 

1. Устранение дефектов силами застройщика

Вариант прямо скажем, не из лучших. Даже если, после проведения экспертизы и подписания акта, военнослужащий обращается в суд с иском к девелоперу, ему придется все это время быть владельцем недоделанной квартиры. Решение суда о необходимости устранения всех недостатков не пугает беспечных девелоперов, и процесс ликвидации дефектов растягивается на неопределенный срок.

2. Возмещение затрат

В этом случае, участник НИС из личных средств осуществляет устранение всех дефектов. Главное, не забывать собирать все договора, сметы, платежные документы, акты приемки работ (при проведении работ бригадой специалистов), т.е. все документы, имеющие отношение к устранению недостатков.

 

После проведения всех работ, военнослужащему следует:

Итак. Заключая ДУДС, участник НИС вступает в гражданско-правовые отношения, и имеет определенные обязанности и права. Девелопер также принимает на себя ряд обязательств, в соответствии с действующим законодательством. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения девелопером принятых обязательств, военнослужащий, как дольщик, вправе защищать свои интересы как в досудебном, так и в судебном порядке. Главное – это знать свои права, знать, каким образом выйти из неприятной ситуации с минимальными затратами и сбереженными нервами. При наличии ситуаций, когда военнослужащему сложно самому принять решение, лучшим выходом будет обращение за советом, консультацией к юристам по военной ипотеке, владеющим знаниями в данной области, дабы не оказаться "у разбитого корыта".